Mietgarten: Was darf ich pflanzen, bauen oder entfernen?

Ein Reihenhaus mit Rasenfläche oder eine Erdgeschosswohnung mit eigenem Beet gilt vielen Mietern als der eigentliche Grund für den Einzug. Sobald die erste Hecke zu hoch wächst oder ein Pool im Baumarkt steht, beginnt die Diskussion mit der Vermieterseite. Das Mietrecht kennt keinen eigenen Paragrafen für den Garten und leitet die Nutzungsrechte aus dem vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 BGB ab. Wie weit dieser Gebrauch reicht, bemisst sich am Mietvertrag und am Zustand bei der Übergabe, den das Übergabeprotokoll festhält.

Die Rechtsprechung zieht eine Linie zwischen der üblichen Gartennutzung und dem Eingriff in die Substanz des Grundstücks. Beete, Gemüse, Gartenmöbel und mobile Spielgeräte fallen in den ersten Bereich und bleiben ohne besondere Erlaubnis möglich. Ein Fundament, ein tiefer Aushub, ein gefällter Baum oder eine neue Pflasterfläche verändern die Mietsache dauerhaft und verlangen die Zustimmung des Eigentümers, am besten schriftlich. Diese Linie benennt kaum ein Formularmietvertrag ausdrücklich, obwohl sie beim Auszug über Kosten in vierstelliger Höhe bestimmt.

Wann der Garten überhaupt zur Mietsache gehört

Bei der Miete eines Einfamilienhauses gilt der Garten regelmäßig als mitvermietet, auch wenn der Vertrag ihn nicht ausdrücklich erwähnt. Das Oberlandesgericht Köln hat das bereits 1993 so gesehen (Az. 19 U 132/93), und die Praxis hält daran bis heute fest. Bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus gilt das Gegenteil. Dort gehört die Gartenfläche nur dann zur Mietsache, wenn der Vertrag sie benennt oder die Übergabe sie eindeutig zuweist. Ein bloßer Ausgang zur gemeinsamen Rasenfläche begründet noch kein alleiniges Nutzungsrecht, solange schriftlich nichts vereinbart wurde.

Ein sauberer Mietvertrag benennt die Fläche mit Größe oder Lageplan und klärt, ob die Nutzung allein oder gemeinsam mit anderen Parteien erfolgt. Sinnvoll sind Angaben zur Art des Gartens, zu erlaubten Anpflanzungen und zur Verteilung der Pflegearbeiten. Fehlt eine Regelung, gilt der Garten in dem Umfang als überlassen, in dem er bei der Übergabe vorhanden war. Eine spätere Kündigung allein für den Garten lässt § 573b BGB nur zu, wenn der Vermieter auf der Fläche neuen Wohnraum schaffen will.

Übliche Gartennutzung und umgestaltende Eingriffe

Zur üblichen Nutzung zählt alles, was den Charakter der Fläche unangetastet lässt. Gartenmöbel aufstellen, im Rahmen der Ruhezeiten grillen, ein Beet für Salat und Kräuter anlegen, Blumen und Stauden setzen oder einen Sandkasten hinstellen bleibt erlaubnisfrei. Auch ein reiner Ziergarten darf zum Nutzgarten werden, solange sich der Vorgang ohne größeren Aufwand rückgängig machen lässt. Die Grenze verläuft dort, wo der Mieter den Zuschnitt der Anlage sichtbar umbaut und ein späterer Rückbau Arbeitszeit und Geld kostet.

Ein Formularmietvertrag darf die Nutzung einschränken, muss die Einschränkung aber klar benennen. Klauseln, die jede Veränderung pauschal verbieten, halten einer Prüfung selten stand, weil sie dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch nehmen. Umgekehrt trägt der Mieter das Risiko, wenn er eine Erlaubnis nur mündlich einholt und die Eigentümerseite später wechselt. Eine kurze schriftliche Zustimmung mit Datum und Beschreibung der Maßnahme bewahrt beide Seiten vor Beweisproblemen, die vor Gericht regelmäßig zulasten der Mietpartei ausgehen.

Bäume pflanzen und fällen im Mietgarten

Bäume, Sträucher und Hecken werden mit dem Einwachsen nach § 94 BGB zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Das Eigentum daran geht auf den Grundstückseigentümer über, unabhängig davon, wer die Pflanze bezahlt und gesetzt hat. Ein vorhandener Baum gehört damit zur Mietsache und darf nicht auf eigene Faust verschwinden. Auch das Setzen neuer Bäume verlangt eine Absprache, weil Wurzeln und Krone die Fläche über Jahrzehnte prägen. Eine Fällung ohne Erlaubnis löst Schadenersatz in Höhe des Wiederbeschaffungswerts aus, der bei altem Bestand rasch vierstellig wird.

Neben dem Mietrecht greift öffentliches Recht. Viele Städte und Gemeinden schützen Bäume ab einem bestimmten Stammumfang durch eine Baumschutzsatzung und verlangen eine Fällgenehmigung, die der Eigentümer beantragen muss. Nach § 39 Bundesnaturschutzgesetz bleibt ein radikaler Rückschnitt zwischen dem 1. März und dem 30. September untersagt, damit brütende Vögel ungestört bleiben. Schonende Form- und Pflegeschnitte sind in diesem Zeitraum weiter zulässig. Ein Verstoß gegen das Verbot endet je nach Bundesland mit einem Bußgeld, das in schweren Fällen fünfstellig ausfällt.

Gartenhaus, Pool und Trampolin als bauliche Veränderung

Ein Gerätehaus aus Holz, das ohne Fundament auf Platten steht und sich in einer Stunde abbauen lässt, gilt in der Regel als bewegliche Einrichtung. Sobald Beton, ein Streifenfundament oder ein Anschluss an Wasser und Strom hinzukommt, entsteht eine bauliche Veränderung. Dasselbe gilt für ein eingelassenes Schwimmbecken oder einen Schwimmteich, bei dem der Aushub die Bodenstruktur verändert. Solche Vorhaben brauchen neben der Erlaubnis des Vermieters oft eine Genehmigung der Bauaufsicht, deren Grenzen die Landesbauordnungen unterschiedlich ziehen.

Ein Trampolin, ein Planschbecken oder eine Schaukel mit Erdankern bleibt ein bewegliches Spielgerät und ist von der üblichen Nutzung gedeckt. Nachbarn müssen den Lärm spielender Kinder in weitem Umfang hinnehmen, die Ruhezeiten der Hausordnung gelten trotzdem. Gehört der Garten zu einer Wohnungseigentumsanlage und liegt er nur als Sondernutzungsrecht bei einer Wohnung, kommt eine weitere Ebene hinzu. Über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschließt die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG, weshalb die Zusage des einzelnen Vermieters allein nicht ausreicht.

Rückbau beim Auszug und Ausgleich für Anpflanzungen

Am Ende des Mietverhältnisses schuldet der Mieter die Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand. Alles, was er selbst eingebracht hat, darf er nach § 539 Absatz 2 BGB wegnehmen, und der Vermieter kann den Rückbau genehmigter Anlagen verlangen. Gartenhaus, Pool, Pflasterflächen und Zäune gehen damit auf Kosten der Mietpartei zurück, sofern die Beteiligten nichts anderes vereinbart haben. Eine schriftliche Übernahmevereinbarung mit dem Nachmieter oder dem Eigentümer erspart den Abriss und sollte vor der Rückgabe der Schlüssel vorliegen.

Für eingewachsene Anpflanzungen besteht regelmäßig kein Anspruch auf Geld. Der Bundesgerichtshof hat am 13. Juni 2007 (Az. VIII ZR 387/04) für einen Vertrag, der dem Mieter die freie Gestaltung der Außenflächen überließ, einen Aufwendungsersatz verneint. Junge Gehölze lassen sich ausgraben und mitnehmen, tief verwurzelte Bäume bleiben stehen. Ein üppig bepflanzter Garten steigert den Wert der Immobilie, ohne der scheidenden Mietpartei eine Forderung zu verschaffen. Eine Ausgleichsregelung lohnt sich deshalb schon im Mietvertrag.

Rasen mähen, Hecke schneiden und Verkehrssicherung

Ohne Vereinbarung bleibt die Gartenpflege Sache des Vermieters. Die Kosten eines Dienstleisters kann er nach § 2 Nummer 10 Betriebskostenverordnung auf die Mieterschaft umlegen. Übernimmt der Mieter die Arbeit laut Vertrag, umfasst die Pflicht nur einfache Tätigkeiten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf rechnet dazu Rasenmähen, Unkraut jäten und Laub entfernen. Der Schnitt von Bäumen, hohen Hecken und Sträuchern zählt zu den aufwendigen Arbeiten. Er bleibt beim Eigentümer, solange der Vertrag ihn nicht ausdrücklich der Mietpartei zuweist.

Der Vermieter darf keinen Pflegeplan mit festen Terminen vorgeben, er kann aber verlangen, dass die Fläche nicht verwildert. Die Verkehrssicherungspflicht für den allein genutzten Garten trifft den Mieter, der morsche Äste, lose Platten und rutschige Wege im Blick behalten muss. Erkennt er eine Gefahr, die seine eigenen Möglichkeiten übersteigt, meldet er sie unverzüglich der Vermieterseite und bewahrt eine Kopie der Meldung auf. Unterbleibt die Anzeige, haftet er für Schäden, die ein Dritter im Garten erleidet.

Fazit zum Mietgarten und seinen Grenzen

Der Garten gehört zur Mietsache, sobald der Vertrag ihn zuweist oder ein gemietetes Einfamilienhaus ihn selbstverständlich einschließt. Innerhalb dieser Fläche steht die übliche Nutzung offen, während jeder Eingriff in Boden, Baumbestand und Substanz eine schriftliche Erlaubnis verlangt. Rückbaupflicht und fehlender Ausgleich für Anpflanzungen treffen viele Haushalte unvorbereitet. Eine klare Absprache vor jeder größeren Maßnahme macht sich im Streitfall bezahlt und hält den Auszug planbar. Bei konkreten Konflikten helfen Mietervereine, Schlichtungsstellen und die anwaltliche Beratung weiter.